无证二手房是什么？

　　较之于一手商品房，二手房交易在房屋所有权方面要复杂得多。一手商品房交易中的房屋系开发商建设所成，在开发商取得预售许可证之后方可进行销售，同时销售房屋的时候交易房屋尚未完成房屋权属证书登记办理。二手房交易显然要复杂得多，二手房出售方的身份多种多样，二手房出售方是否享有交易房屋所有权也并不确定，二手房交易并无特别的前置约束。

　　无证二手房并非一个特定的法律概念或学术概念，而是本文从实践称呼中归纳而来的一个特别概念。因为正常的房屋均能够办理不动产权属登记，而二手房买卖合同纠纷也仅发生在买卖双方之间，故本文所讨论的无证二手房是从出售方的角度进行的判断。在这个前提下，我们提出所谓的“无证二手房”是指出售方在出卖二手房时，交易所涉的二手房未登记在出售方名下。至于交易房屋产权未能登记在出售方名下，其原因可能有多种，分述如下：

　　第一类：房屋本身无法办理不动产登记，典型如违法建设房屋。该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定，在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形，该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。

　　第二类：经买卖等方式获取了二手房的相关权利，但不动产权属转移登记尚未完成。因不动产物权取得奉行登记主义，故出售方虽然已经取得该类房屋的占有、使用、收益等相关权利，但是不享有处分的权利。

　　第三类：因特殊的行为或事实取得二手房所有权，但未完成登记办理。根据《物权法》的规定，不动产物权经登记方产生物权效力，但是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的;或因继承或者受遗赠取得物权的;或因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自相应行为或事实成就时产生物权设立或变动的效力。此种情形下，出售方实际享有二手房的物权，但是缺少登记。

　　第四类：出售方以自己名义代理实际产权人出售房屋。出售方非交易二手房的真正产权人，而是产权人的代理人。

　　第五类：交易的二手房为第三人代持，即二手房对内属于出售方所有，但是为规避相关因素而登记在第三人名下。