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商品房买卖纠纷常见原因

2024-06-04 16:30:30 0

  商品房买卖纠纷问题非常常见,常见产生纠纷的原因主要由以下几种:

商品房买卖纠纷

  (1)购房人轻信开发商销售广告、销售人员口头承诺

  房屋销售广告言过其实。开发商为了提高所售房屋的知名度、美誉度,加快销售进度,迅速回笼资金,往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠,言过其实,使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用,广告中的“花园社区”、“空中花园”、“欧洲小镇”等美好的景象却无影无踪,使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实。

  开发商售楼人员的口头承诺成为“空头支票”。目前,购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动,在售楼时为了促使购房者尽快签订合同,以拿到高额的售房提成,对楼房本来没有的配套设施却口头承诺,信口开河。例如:楼房本来没有配套使用的车库,却承诺房屋与车库一同交付;规划中本来没有幼儿园、学校,却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时,购房者才发现车库无影无踪,孩子入托、入学也困难重重.

  上述情况下,就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

  (2)买卖双方当事人地位不平等,“霸王条款”日益增多

  由于商品房买卖合同的特殊性,合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称,再加上商品房的热销,开发商与购房人权利义务对应而不对等,极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”,分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失,而且一旦发生纠纷,有理也往往变得“没理”。

  (3)购房人相关法律知识的缺乏,不能对合同条款进行准确的判断和审查

  商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”,只有对这个规则有充分的认识和了解,才能保证游戏的顺利进行。但现实生活中,一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解,或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断,不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面,由于房价上涨,卖房困难,面对大量的繁琐手续,仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。

  (4)开发商在利润最大化的驱使下,不严格按照法律规定经营,违背社会诚信欺瞒消费者

  我前面讲开发商虚假广告、销售人员口头承诺不兑现就是一种不诚信行为。另外,一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商,为了经济利益,很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人,遂违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同,但是尚未及时办理商品房合同备案手续时,如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买,开发商就可能选择主动违约,与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案,从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时,才发现其所购房屋已售与他人。此外,开发商为来牟取暴利,或者炒楼价,甚至降低施工标准,以节省成本换取利益,还有的假借预售之名(没有预售许可证)骗取资金等,这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。

  (5)买卖双方对利益的无序追逐

  开发商为追求更加丰厚的利润回报,开发规模越来越大,很多商品房的质量难以保证,销售的商品房越多引发的纠纷就越多;另一方面,地价不断波动,使得阶段性商品房价格的不确定因素增加,买卖双方遇到价格下降无利可图,或是价格暴涨利益失调,都可能因利毁约,引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解,期望值过高,一旦未达到预期,即引发诉讼。同时,有个别熟悉房产交易的买受者,期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久,诉讼后获得的违约赔偿越多。

  (6)开发商因资金周转等问题,工期拖长或断续施工,甚至停工,导致预售房屋无法交付或交付的房屋存在严重的质量问题,双方对簿公堂

  (7)个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严,导致房地产开发企业违规操作

  有的出卖人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益,违规操作,而行政部门未尽审查义务,导致买受人的利益频频受到侵害。为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。例如在某些地方,房地产开发企业属于招商引资企业,当地政府自然“百般照顾”,对其实施的本应监管和处罚的行为,往往睁一只眼闭一只眼,这种行为助长了不正之风,使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为,如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下,即取得了商品房预售许可证,所售房屋无法办理产权证,导致某类型案件数量的突然增加。

  (8)购房人法律保护意识不强,法律服务机制不全,购房者权益难以保障

  在国外及我国的香港地区,为平衡双方当事人的利益,保护购房者权益,在法律上采用强制代理制度,即要求购房者必须由律师代理订立预售合同,借助于律师的经验和能力控制风险,保护广大购房者的利益。然而,我国大多数地区并没有推行上述律师代理制。由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识,很多当事人宁愿花几万块钱中介费,而不找律师进行陪购或者是陪售。等到事后发生纠纷时才想到求助于律师,但为时已晚。此外,许多购房者首次涉足房产市场,对购房风险缺乏足够的认识,难免权利受损。

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